Senior Emprunteur

Plus-value immobilière senior et crédit 2026

Plus-value immobilière après 60 ans : RP exonérée vs résidence secondaire imposée, abattements durée, crédit en cours et fiscalité 2026.

Par Jérémy Chevalier Publié le Mis à jour le

La revente d’un bien immobilier après 60 ans est un moment clé de la trajectoire patrimoniale : downsizing après départ des enfants, arbitrage RS / RP, recomposition après veuvage, ou cession d’un locatif. La fiscalité de la plus-value diffère radicalement selon la nature du bien : résidence principale exonérée, résidence secondaire et locatif imposés à 36,2 % (19 % IR + 17,2 % CSG-CRDS), avec des abattements progressifs selon la durée de détention.

Quand un crédit en cours pèse sur l’opération, plusieurs questions s’enchaînent : impact sur le calcul de plus-value, opportunité d’un remboursement anticipé, articulation avec un nouveau crédit senior. Ce guide pose le cadre 2026 et renvoie au notaire pour la mise en œuvre concrète.

Cadre juridique applicable

La plus-value immobilière des particuliers est codifiée aux articles 150 U à 150 VH du CGI.

Calcul de base

Plus-value brute = Prix de cession - Prix d’acquisition majoré

  • Prix d’acquisition majoré = prix d’achat + frais d’acquisition (forfait 7,5 % ou réel) + travaux (forfait 15 % après 5 ans ou réels avec factures)
  • Prix de cession = prix de vente - frais de cession (mainlevée hypothèque, diagnostics)

Imposition

  • Impôt sur le revenu : 19 %
  • Prélèvements sociaux : 17,2 %
  • Total : 36,2 %
  • Surtaxe progressive sur PV > 50 000 € : 2 à 6 %

Conditions et plafonds applicables

Cas d’exonération (CGI art. 150 U II)

  1. Résidence principale : exonération totale, sans condition de durée
  2. Première cession d’une résidence secondaire sous conditions de remploi en RP dans 24 mois
  3. Cession à un organisme HLM ou pour logement social
  4. Petites cessions (< 15 000 €)
  5. Retraités modestes (revenu fiscal de référence sous plafond, non assujetti à l’IFI)
  6. Détention longue durée (22 ans IR, 30 ans CSG-CRDS)

Abattements pour durée de détention

Durée détentionAbattement IR (19 %)Abattement CSG (17,2 %)
0-5 ans0 %0 %
6-21 ans6 %/an1,65 %/an
22ème année4 %1,60 %
22 ans révolus100 % (exo IR)-
23-30 ans-9 %/an
30 ans révolus-100 % (exo totale)

Cas spécifique senior retraité modeste

Exonération totale si revenu fiscal de référence N-2 sous 11 885 € (seuil 2026 indicatif, à vérifier) et non assujetti à l’IFI et bien constituait la résidence principale pour personne en EHPAD ou maison de retraite, vente dans les 2 ans après entrée.

Cas pratique chiffré

Indicatifs barèmes 2026, à valider avec votre notaire.

Profil : 65 ans, vente d’une résidence secondaire achetée en 2008 (17 ans de détention) pour 350 000 €. Achat initial 180 000 € + frais réels 13 500 €. Crédit restant dû : 50 000 €.

  • Prix acquisition majoré : 180 000 + 13 500 + (180 000 × 15 %) = 220 500 €
  • Plus-value brute : 350 000 - 220 500 = 129 500 €
  • Abattement IR (12 ans au-delà de 5 ans × 6 %) : 72 % → 28 % imposable
  • PV imposable IR : 129 500 × 28 % = 36 260 €
  • IR (19 %) : ~6 890 €
  • Abattement CSG (12 ans × 1,65 %) : 19,8 % → 80,2 % imposable
  • PV imposable CSG : 129 500 × 80,2 % = 103 870 €
  • CSG-CRDS (17,2 %) : ~17 870 €
  • Total impôt PV : ~24 760 €

Le crédit restant dû 50 000 € est remboursé sur le prix de cession via mainlevée d’hypothèque, sans impact sur le calcul de plus-value.

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Articulation avec l’assurance emprunteur

Lors d’une revente avec crédit en cours, l’assurance emprunteur cesse automatiquement après mainlevée et remboursement. Si vous souscrivez un nouveau crédit pour un autre bien, une nouvelle assurance emprunteur est nécessaire.

À 65 ans, l’enchaînement vente + nouveau crédit doit être chiffré globalement : intégrer le coût d’une assurance emprunteur senior peut représenter 30 à 45 % du coût total du nouveau crédit. La loi Lemoine ouvre la résiliation à tout moment, et un comparatif spécialisé senior (April, MNCAP, AFI ESCA) est indispensable.

Pièges à éviter

  1. Confondre RP et RS : seule la résidence principale au moment de la vente est exonérée. Une RP devenue RS depuis 6 mois perd l’exonération.
  2. Oublier les frais d’acquisition forfaitaires : le forfait 7,5 % majore le prix d’achat sans justificatifs (souvent plus avantageux que le réel).
  3. Sous-estimer les travaux déductibles : forfait 15 % à 5 ans, ou réel avec factures et entreprises.
  4. Mal articuler vente et nouveau crédit : un délai > 18 mois peut faire perdre le bénéfice de la première cession RS exonérée.

FAQ

Questions fréquentes

La vente de ma résidence principale à 70 ans génère-t-elle un impôt ?
Non, la résidence principale est totalement exonérée de plus-value (CGI article 150 U II 1°), sans condition d'âge ni de durée de détention. Vous devez simplement habiter le bien à titre de résidence principale au moment de la vente. Un déménagement préalable peut faire perdre l'exonération.
Peut-on déduire les intérêts d'emprunt de la plus-value ?
Non, les intérêts d'emprunt ne sont pas déductibles du calcul de plus-value (sauf cas particuliers d'investissements locatifs). Seuls les frais d'acquisition (notaire, frais d'agence) et les travaux d'amélioration justifiés sont déductibles. Le capital restant dû est remboursé sur le prix de cession sans impact fiscal direct.
Quel est l'abattement après 22 ans de détention ?
Après 22 ans révolus de détention, exonération totale d'IR (19 %). Il reste les prélèvements sociaux (17,2 %) qui suivent un calendrier différent : exonération progressive jusqu'à totale à 30 ans. Entre 22 et 30 ans, vous payez 17,2 % sur une fraction décroissante.
L'exonération s'applique-t-elle à un retraité en EHPAD ?
Oui, sous conditions cumulatives : revenu fiscal de référence sous plafond, non assujetti à l'IFI, vente dans les 2 ans après entrée en établissement, le bien était la résidence principale au moment de l'entrée. Le notaire vérifie l'éligibilité au cas par cas.
Comment optimiser fiscalement une vente avec crédit en cours ?
Plusieurs leviers : conserver le bien jusqu'aux abattements clés (22 ans IR, 30 ans CSG), utiliser le forfait travaux 15 % à partir de 5 ans, vérifier l'éligibilité aux exonérations spécifiques (cession à HLM, retraités modestes). Un calcul prévisionnel avec votre notaire avant signature est essentiel.

Pour aller plus loin

Sources et références

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